Kündigung wegen Mängeln der Schriftform soll erschwert werden

Hamburg, 7. Januar 2020 (eig.) Eines der „heißen“ Themen des Gewerbemietrechts soll nun reformiert werden: Der Bundesrat hat am 20. Dezember 2019 einen Entwurf zur Neuregelung des Schriftformerfordernisses im Mietrecht in den Deutschen Bundestag eingebracht (BR-Drs. 469/19). Ziel dieser Initiative ist es nach der Begründung des Gesetzentwurfes, die Kündigung (vermeintlich) langfristig abgeschlossener Gewerbemietverträge wegen Mängeln der Schriftform einzuschränken.

Zukünftig soll dieses Kündigungsrecht nur noch dem Erwerber einer Immobilie zustehen und dieses Kündigungsrecht auf einen Zeitraum von drei Monaten seit Kenntnis vom Schriftformmangel begrenzt werden. Zudem soll die Kündigung unwirksam werden, wenn der Mieter dieser Kündigung widerspricht und sich mit der Fortsetzung des Mietvertrages zu den schriftlich vereinbarten Bedingungen einverstanden erklärt. Im Entwurf eines neuen § 566 Abs. 3 BGB-E (unter Aufhebung des bisherigen § 550 BGB) heißt es dann:

„Ist der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, ist der Erwerber berechtigt, das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften zu kündigen. Die Kündigung kann nur innerhalb von drei Monaten, nachdem der Erwerber Kenntnis von der ohne Wahrung der erforderlichen Schriftform getroffenen Vereinbarung erlangt hat, erfolgen. Sie ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig. Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Mieter ihr binnen zwei Wochen seit Zugang widerspricht und sich mit der Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den unter Wahrung der erforderlichen Schriftform getroffenen Vereinbarungen bereit erklärt. Die Kündigung kann nicht auf solche Verstöße gegen die Schriftform gestützt werden, die erst nach dem Erwerb erfolgt sind.“

Mit dieser Neuregelung werde nach Auffassung des Bundesrats der Schutzzweck der Schriftform-Regelung des bisherigen § 550 BGB wieder auf den vom historischen Gesetzgeber verfolgten Zweck des Erwerberschutzes reduziert.

„Die Behandlung dieses Entwurfs im Bundestag bleibt abzuwarten. Die Diskussion über Sinn und Unsinn der Schriftformklausel als Grundlage für ordentliche Kündigungen gerade von Gewerberaummietverhältnissen währt schon sehr lange und stellt angesichts der bisherigen Rechtsprechung zum Schriftformerfordernis eine der wichtigsten Prüfungspunkte der juristischen Due Diligence im Rahmen von Immobilien-Kaufverträgen dar“, ordnet Rechtsanwalt Dr. Thomas Reichelt (.rka Rechtsanwälte), der Mandanten in An- und Verkaufsangelegenheiten vornehmlich von Gewerbeimmobilien vertritt, diesen Gesetzentwurf ein. „Die Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit aus Gründen fehlender Schriftform auf den Erwerber macht diese Überprüfung für den auf Erwerberseite tätigen Anwalt und dessen Mandanten noch bedeutsamer, weil der Erwerber mit dieser Prüfung Kenntnis von einem Schriftformmangel erlangt, den er dann entweder nur zeitlich begrenzt über eine Kündigung geltend machen könnte oder den er infolge des künftigen Ausschlusses eines Kündigungsrechts des Gewerbemieters auch für die Zukunft folgenlos stellen kann, indem er aus seiner Kenntnis heraus keine weiteren Maßnahmen ergreift“, hält Rechtsanwalt Dr. Reichelt fest.

Den Link zum Gesetzentwurf finden Sie hier:

469-19(B)